Merhaba sevgili okurum.

İlk makalemin en can alıcı konulardan birisi olsun istedim. Zira; komşular arasında “Bu sene sen yönetici ol, seneye ben olurum”, “Yahu aidat toplayıp ödemeleri yapmak değil mi, hallederiz!” gibi sözlerle başlayan apartman ya da site yöneticiliği aslında o kadar da basit ve kolay bir sorumluluk değildir.

Uzunca yıllar edindiğim tecrübelerden çıkarttığım sonuç yöneticinin, görevi boyunca ateşten gömlek giydiğidir.

Hiç abartmıyorum! Gerçekten de yönetici yasal olarak üzerine yüklenen sorumlulukların bilincinde olsaydı, yönetici olmak için iki kere daha düşünürdü.

Mesela; yangın yönetmeliği kapsamında yapılması gerekenleri yerine getirdi mi? Yangın alarm sistemi aktif mi? Arızalı dedektör ya da panelleri var mı? Yansın senaryosu var mı? Alarmla birlikte ne gibi fiziki hareketler planlanmış, bunlar çalışıyor mu? Yangın söndürme sistemi, pompaları çalışıyor mu? Periyodik bakımları yapılmış mı? Sistemdeki su basıncı normal değerde mi? Yangın söndürme tüpleri dolu mu? Son kullanma tarihleri geçmiş mi? Asansör periyodik bakım sözleşmesi yapılmış mı? Aylık olarak gelip bakımlarını yapıp servis formuyla birlikte teslim ediyorlar mı? Sertifikasyon işlemleri yapılmış mı? Hangi renk etikete sahip, güvenli mi? güvensiz mi? Çalışan personelin maaş bordrosu yapılıyor mu? İş sözleşmesi yapılmış mı? SGK ve muhtasar tahakkukları yapılıyor mu? Elden ödeme var mı? Çalışan personel için İş Sağlığı ve Güvenliği ile ilgili ne gibi adımlar atılmış? Olası bir doğal afet için toplanma bölgeleri belirlenmiş mi? Kazanların bakımları yaptırılıyor mu? Baca gazı ölçümü yapılıyor mu? Site geneli yıllık elektrik ve mekanik fenni muayeneleri yapılıyor mu? Yapılıyorsa bu muayeneler sonucunda tespit edilen hatalı imalat/yönetmelik değişikliği vb sebeplerle usule aykırılığın giderilmesi için ne yapılmış? Ortak alan sigortası yapılmış mı? Yapılmış ise neleri kapsıyor? Muafiyet oranları ya da tutarları ne kadar? Havalandırma ve jet fanların bakımları yapılıyor mu? Jeneratörün bakımı yapılıyor mu? Havuzun pH ve klor dengesi nasıl sağlanıyor? Düzenli aralıklarla uygunluk testi için laboratuvara numune gönderiliyor mu? Ve daha bir çok konu yöneticinin üzerindeki ana sorumluluklardır.

Bu sorumlulukların hemen hemen hepsi ya 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu ile direkt olarak ya da bir çok kanun ve yönetmelikle yöneticiye yüklenmiş yasal sorumluluklardır. Ufacık bir örneğini vermek gerekirse; paspas yapan bir temizlik görevlisi “Dikkat, Kaygan Zemin” levhasını koymadığında bir site sakini ya da misafiri düşüp bir yerini incittiğinde dahi birincil sorumluluk yöneticiye aittir.

Peki yöneticiler bu sorumlulukların farkında mı?

Maalesef, yöneticilerimizin %80’ini bu sorumluluklarının bilincinde olmadan ve tamamen iyi niyetle bu görevi üstlenmekte bazen de üstlenmek zorunda kalmaktadır. Fakat bu görevin bir okulu ya da klavuzu olmadığı için kulaktan dolma ya da daha tecrübeli yöneticilerle yapılan sohbetlerle edinilen bilgilerle riskleri en aza indirmeye çalışmaktadırlar. Günümüzde ise; internet aramaları ile makaleleri okuyarak, youtube gibi video paylaşım sitelerindeki videolu paylaşımları izleyerek öğrenmeye çalışmaktadırlar.

Farkettiyseniz, yukarıda hiç aidat tahsilatı, işletme bütçesi oluşturulması, bağımsız bölümlere pay edilmesi, aidat avanslarının belirlenme esasları, satınalma prosedürleri, firmalara ödemelerin yapılmasından bahsetmedim bile. Çünkü; yukarıda saydığım ve hatta sayamadığım o kadar çok ve bir o kadar da ciddi sorumlulukları vardır ki, mali konular bunların yanında çok da büyük yer kaplamaz.

Nasıl ki; Güvenlik, Temizlik, Peyzaj, Asansör, Kazan Bakımı, İSG gibi konularda işi bilen tecrübeli firmalardan hizmet satın alma yapılıyorsa asıl sorumlulukları bertaraf etmek ve gerekli önlemleri alması için tecrübeli firmalardan yönetim hizmeti ya da danışmanlığı alınmalıdır. Piyasada faaliyet gösteren onlarca Yönetim Şirketi arasından seçim yaparken de firmayı iyi araştırmalı ve referanslarını incelemeniz ciddi önem arz etmektedir. Zira yönetim hizmetlerinin bir okulu ya da sertifikasyonu olmadığı için merdiven altı firmalardan da uzak durulması gerekmektedir.

12.04.2024